知っておくとおトクな「3000万円特別控除」

不動産を売り買いには様々な税金がかかります。特に、不動産の売却益には、売却益に対して約20～39％の税金がかかってしまいます。

そんな時、税金の負担を軽減するためにぜひ知っておきたいのが「3000万円特別控除」です。この制度をうまく活用することで、譲渡所得にかかる税金を大幅に減らすことができます。

このコラムでは、お家の売却をしたいお客様にとっておきの「3000万円特別控除」の概要と手続きについて詳しく解説していきます。

• 1.3000万円特別控除とは？

まず「3000万円特別控除」とは、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
その名前の通り、居住用財産を譲渡した場合に適用される特別な税金控除の制度です。

譲渡所得は、不動産を売却して得られる所得のことで、以下のように算出されます。

通常、不動産を売却すると、その利益である譲渡所得に対して多額の税金が課されます。
しかし、「3,000万円特別控除」を活用する事で、譲渡所得から最大3000万円を非課税にする事ができます。税金の負担を大幅に軽減することができるのです

では、どうすれば「3000万円特別控除」を受ける事ができるのでしょうか。条件や計算方法を詳しく解説していきます。

2. 控除を受けるための条件

3000万円特別控除を受けるためには、いくつかの重要な条件を満たす必要があります。控除を確実に受けるためには、重要な条件を理解し、準備することが大切です。

• 条件１：売却する不動産が自宅として使用されていたこと

まず第一に、売却する不動産が自宅として使用されていたことが必要です。
具体的には、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

①現在、主に住んでいる自宅である
②転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である
③かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
④単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である

売却する物件が居住用であることを証明するために、住民票や公共料金の領収書などを用意することが求められます。
これにより、売却する不動産が実際に居住用であったことを証明できます。

• 条件２：売却する相手が親族でないこと

次に、売却する相手が親族でないことも条件の一つです。具体的には、配偶者や直系血族、生計を一にする親族に対して売却する場合は、この控除を受けることができません。これは、税制上の優遇措置を不正に利用することを防ぐための措置です。

• 条件３：過去3年間に同様の控除を受けていないこと

さらに、過去3年間に同様の控除を受けていないことも重要な条件です。3000万円特別控除は、3年に一度しか利用できないため、過去にこの控除を受けたことがある場合は、次に利用できるまで3年間待つ必要があります。この制限は、控除の乱用を防ぐために設けられています。

• 条件４：売却する不動産が別荘や投資用物件でないこと

また、売却する不動産が別荘や投資用物件でないことも確認が必要です。別荘や投資用物件は、居住用財産とはみなされないため、この控除の対象外となります。したがって、売却する不動産が居住用であることをしっかりと確認することが重要です。

• 条件５：売却する不動産が住まなくなってから3年目の年末までに売却されること

さらに、売却する不動産が住まなくなってから3年目の年末までに売却されることも条件の一つです。これは、居住用財産としての性質を保つための条件であり、売却のタイミングを計画する際に注意が必要です。

これらの条件を満たしている場合、控除を受ける事ができます。
以下に５つの条件をまとめましたので、売却予定のお家がある方はご自身の家が控除の条件を満たしているかどうかをぜひご確認ください。

• 3. 手続きと必要書類

• 次に、3000万円控除を受ける際の手続きと必要書類について説明します。
• 3000万円特別控除を受けるためには、売却の翌年に確定申告を行う事が必要です。
  この手続きを忘れてしまうと控除が受けられなくなるため、。必要な書類をしっかりと準備し、忘れずに申請することが重要です。
  以下に、手続きの流れと必要書類について詳しく説明します。
• まず、確定申告の期間は通常、売却の翌年の2月16日から3月15日までです。この期間内に申告を行うことで、控除を受けることができます。申告の際には、税務署での相談や税理士のサポートを受けることもおすすめです。
• 確定申告に必要書類は以下になります。

• 〇税務署窓口または国税庁ホームページから入手する書類 ・確定申告書 ・譲渡所得の内訳書〇売買契約に関する書類 ・売買契約書（対象不動産を購入したときと売却したときのもの2種類） ・売却費用の領収書 ・取得費用の領収書〇市町村役場および法務局で入手する書類 ・戸籍の附票の写し（役場で入手） ・居住用財産の登記事項証明書（法務局で入手）〇本人確認書類 ・マイナンバーカード（通知カードまたはマイナンバーが記載された住民票の写しでも可）

• これらの書類を揃え、確定申告を行うことで、3000万円特別控除を受けることができます。申告の際には、書類の不備がないように注意し、必要に応じて税務署での相談を受けると良いでしょう。

• • 4. 併用できない控除と特例

  • 不動産を売却する際に利用できる「3000万円特別控除」は、税金を大幅に減らすことができる便利な制度です。しかし、他の税制優遇措置と一緒に使えない場合があります。
    そのため、どの控除や特例を選ぶかは、慎重に考える必要があります。ここでは、併用できない主な控除と特例について説明します。

• ⑴「住宅ローン控除」

• まず、「3000万円特別控除」と一緒に使えない場合がある税制優遇措置には、「住宅ローン控除」があります。
  住宅ローン控除は、新しい家を買ったときにローンの残高に応じて所得税が減る制度です。住宅ローン控除は、3000万円特別控除を受けた年と同じ年に受けることはできません。売却益が大きい場合は3000万円特別控除を、ローン残高が大きい場合は住宅ローン控除を選ぶなど、どちらが得かを事前に考えることが大切です。
  特に、売却後に新しい家を買う場合は、どちらの控除を使うか慎重に考えましょう。

⑵「マイホームの買換え特例」

• 次に、「マイホームの買換え特例」とも一緒に使う事ができません。この特例は、古い家を売って新しい家を買うときに、譲渡所得の税金を後回しにできる制度です。一緒に使えない理由は２つあります。
  • まず、税制の公平性を保つためです。両方の特例を同時に使うと、税負担が過度に軽減される可能性があり、税制の公平性が損なわれる可能性があります。
  • また、制度の趣旨が異なるためです。「3000万円特別控除」は、売却益から3,000万円を控除することで、即座に税金を軽減する制度です。それに比べて、「マイホームの買換え特例」は、売却益に対する税金を新しい家を買うことで繰り延べる制度です。これは、将来の税負担を軽減することを目的としています。そのため、どちらの特例を使うかは、売却益の大きさや新しい家の価格などを考慮して、どちらがより有利かを判断する必要があります。

• ⑶「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」

  • また、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とも併用できません。これは、不動産を売って損が出たときに、その損を他の所得と相殺できる制度です。損が大きい場合は翌年以降に繰り越して控除することもできますが、3000万円特別控除を使うと、この損益通算や繰越控除は受けられません。
    利益が出る場合は3000万円特別控除を、損が出る場合は損益通算を選ぶのが一般的です。

  • ⑷「特定居住用財産の買換え特例」

    さらに、「特定居住用財産の買換え特例」も併用不可です。この特例は、一定の条件を満たす居住用財産を売って新しい居住用財産を買った場合に、譲渡所得の税金を後回しにできる制度です。3000万円特別控除と同様に、譲渡所得の税金を減らす効果がありますが、同時に使うことはできません。

    これらの併用できない控除や特例を理解し、どの制度を利用するかを慎重に考えることが重要です。
    売却益の大きさや新しい家の価格、ローン残高などを考慮して、最も有利な選択をすることが求められます。

• 5. 相続した家に対する特例

• 相続した家を売る場合にも、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と似た特別な控除が使えることがあります。
  使うには相続開始から3年目の年末までに売ることが条件なので、早めに計画を立てることが大切です。相続した家を売るときには、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」という制度があります。この特例は、相続した家を売るときの税金を大幅に減らすためのもので、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。この特例を受けるためには、５つの条件があります。条件は以下の通りです。

①売る家が昭和56年5月31日以前に建てられたものであること
この日付は、日本で新しい耐震基準が導入された日です。昭和56年5月31日以前の建物は耐震性が低い可能性があり、古い建物の耐震改修を促進し、安全性を向上させることを目的としています。

②売る家がマンションなどの区分所有建物でないこと
マンションなどの区分所有建物は個別の耐震改修が難しく、①の目的に合わないためです。

③相続開始直前に被相続人以外が住んでいないこと
特例制度の悪用を防ぐために、被相続人が住んでいたことを証明する必要があります。

④相続開始から3年目の年末までに売ること
長期間放置をされる事は空き家問題の深刻化に繋がるため、早期の売却を促進し、地域の空き家問題を解消することを目的としています。

⑤一定の耐震基準を満たすように改修するか、更地にして売ること
古い建物の安全性を確保することで、買い手が安心して購入する事ができます。また、改修する事で、耐震基準を満たさない物件の減少を促進する事ができます。

この特例を受けるためには、確定申告を行い、必要な書類を提出することが求められます。必要な書類には、譲渡所得の内訳書や売買契約書のコピー、耐震基準適合証明書などがあります。これらの書類をしっかりと準備し、期限内に申告することで、特例を受けることができます。

このように、相続した家を売るときにも、特別な税制優遇措置を活用することで、税金の負担を大幅に減らすことができます。

相続した家を売る予定がある方は、ぜひこの特例を活用し、最適な節税対策を考えてみてください。特に、売却を計画している場合は、早めに税務署や専門家に相談し、最適な節税対策を講じることが重要です。

• 6. よくある質問と注意点

• これまで、不動産を売却する際に利用できる「3000万円特別控除」について解説してきました。
• ここでは、よくある質問とその注意点について詳しく説明します。
• Q：「賃貸に出していた家でも控除を受けられるか？」
  A：基本的に、3000万円特別控除は居住用財産に適用されますが、賃貸に出していた期間が短く、売却前に一定期間居住していたことを証明できれば、控除を受けられる可能性があります。具体的な条件は税務署に確認することが重要です。
• Q：「単身赴任中の自宅はどうなるのか？」
  A：単身赴任で一時的に自宅を離れている場合でも、家族が住んでいるなどの条件を満たせば、居住用財産として認められることがあります。この場合も、事前に税務署で確認することが推奨されます。
• Q：「共有名義の不動産の場合、控除はどうなるのか？」
  A：共有名義の場合、それぞれの持分に応じて控除を受けることが可能です。例えば、夫婦で共有している場合は、それぞれが持分に応じた控除を受けることができます。ただし、申告の際にはそれぞれが確定申告を行う必要があります。
• Q：「店舗併用住宅の場合、控除は適用されるのか？」
  A：店舗併用住宅の場合、居住部分に限って控除が適用されます。したがって、居住部分と店舗部分を明確に区分し、居住部分の譲渡所得に対して控除を適用することが必要です。

• 7. まとめ

• 3000万円特別控除は、不動産売却時に大きな節税効果をもたらす重要な制度です。この控除を活用することで、譲渡所得から最大3000万円を非課税にでき、税金の負担を大幅に軽減することが可能です。特に高額な不動産を売却する際には、売却益が3000万円を超える場合でも、控除額を差し引いた残りの部分にのみ税金がかかるため、非常に有利です。
• 売却を検討している方は、この制度を活用することで、税金の負担を軽減し、より多くの利益を手元に残すことができます。

• 注意点としては、控除を受けるためには確定申告が必須であることです。申告を忘れると控除を受けられないため、売却の翌年に必ず申告を行うようにしましょう。また、必要書類の不備がないように、事前にしっかりと準備することが重要です。
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  Pick up！お客様のニーズに合わせたご提案 税制は頻繁に改正されるため、最新の情報を常に確認することが大切です。税務署や税理士に相談し、最新の制度に基づいて正確な申告を行うことで、安心して控除を受けることができます。 この制度を活用することで、売却益を最大限に手元に残し、将来の資金計画に役立てることができます。売却を検討している方は、ぜひこの制度を活用し、税金の負担を軽減するための計画を立ててみてください。 フロンティアホールディングスでは、お客様専属のライフプランナーがニーズに合わせた最適なプランをご提案させていただきます。不動産の売却やリースバックについてお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。経験豊富なスタッフが、あなたの大切な資産を最大限に活用するためのサポートをいたします。

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