～はじめに～

「家を売りたいけれど、できれば引っ越しはしたくない」「老後資金を確保したいけれど、住み慣れた自宅は手放したくない」――そんな方に注目されているのが「リースバック」という不動産売却の方法です。

リースバックは、自宅を不動産会社に売却して資金化し、その後も同じ家に賃貸として住み続けられる仕組みです。日本では高齢化が進むにつれて、「老後資金」「相続対策」「介護費用」など、生活に直結する目的で活用される事例が増えています。

本記事では、リースバックの基本からメリット・デメリット、そして成功の秘訣まで、初心者の方にもわかりやすく解説していきます。中学生にも理解できるシンプルな言葉でまとめつつ、不動産の専門的なポイントも丁寧に説明します。

リースバックとは？不動産売却の新しい選択肢

リースバックの基本的な流れ

リースバックの取引は、次のような流れで進みます。

このように、売却と賃貸契約がセットになっているのがリースバックの特徴です。

リースバックのメリット

ここからは、リースバックの具体的なメリットを詳しく解説していきます。導入として強調したいのは「資金化と居住継続を両立できる」という点です。通常の不動産売却ではどちらかを選ばざるを得ませんが、リースバックならその両方を同時に叶えられるのです。

住み続けながら資金化できる

最大のメリットは「住み慣れた家にそのまま暮らせる」点です。引っ越しや環境の変化を避けたい高齢者や、子どもの通学環境を変えたくない家庭にとっては大きな安心感につながります。

具体例：

▼子どもが受験を控えている家庭 → 学区を変えずに資金化できる▼

• ▼高齢者夫婦 → ご近所付き合いや医療機関との関係を維持したまま資金調達▼

老後資金の確保に有効

老後の生活費や介護費用、医療費などに備えて「自宅を資金化したい」というニーズは年々増加しています。リースバックは、自宅を売却しながら住み続けられるため、安心して資金を確保できる手段です。

特に年金収入だけでは不安を感じる家庭にとって、数千万円単位の資金を一度に確保できる点は大きな魅力です。

相続トラブルの予防につながる

リースバックは、相続を見据えた資産整理にも役立ちます。自宅を現金化しておくことで、子どもたちの間で「誰が家を相続するか」を巡るトラブルを回避しやすくなります。現金で分配できるため、公平性も保ちやすいのです。

リースバックのデメリットと注意点

もちろん、リースバックは良いことばかりではありません。導入として押さえておくべきは「利便性の裏にはコストや制約がある」という点です。デメリットを理解したうえで利用することが、後悔しないための第一歩です。

毎月の家賃が発生する

自宅を売却して資金化できる代わりに、その後は賃貸として家賃を支払う必要があります。特に年金暮らしの家庭では、毎月の家賃が負担にならないかどうか、しっかりシミュレーションすることが重要です。

家賃の目安

売却額や地域の相場によって異なりますが、概ね以下のような関係になります：

「まとまった資金は手に入ったけれど、家賃の負担がきつくなった」という失敗例は少なくありません。

契約期間や更新条件に注意

リースバック契約は永遠に住めるものではありません。多くの場合、契約期間は2〜5年程度に設定され、更新には条件がつくこともあります。再契約できるかどうか、契約前に必ず確認しましょう。

売却価格が相場より低くなる傾向

リースバックは通常の不動産売却と比べて、売却価格が相場よりも低めに設定されることが一般的です。理由は、買主が「すぐにその物件を利用できないリスク」を負うためです。

リースバックが向いている人の特徴

リースバックはすべての人に最適な選択肢というわけではありません。導入として強調しておきたいのは「ライフスタイルや資金状況によって向き不向きがある」という点です。ここでは、リースバックが特に適しているケースを見ていきましょう。

老後資金を確保したい高齢者

年金収入だけでは生活に不安がある方にとって、リースバックは大きな助けになります。まとまった資金を得ながらも、住み慣れた家に暮らし続けられるため、「生活環境を変えずに老後の安心を得られる」という利点があります。

子どもの教育環境を変えたくない家庭

子どもが学校に通っている途中での引っ越しは、学区や友人関係に影響します。リースバックを活用すれば、教育環境を維持したまま資金を得られるため、教育費の確保や住宅ローン返済の一部に充てることが可能です。

相続や資産整理を考えている人

相続時のトラブルを避けたい方にもリースバックは有効です。現金化しておくことで、相続人の間で公平に分配しやすくなります。また、資産整理の一環として「生前に現金化しつつ、住み続ける」という選択肢は、将来の安心にもつながります。

リースバックを成功させるための秘訣

リースバックは便利な仕組みですが、成功させるためにはいくつかのポイントを押さえておく必要があります。導入として意識したいのは「契約内容をしっかり確認し、複数社を比較することが重要」という点です。

複数の不動産会社に相談する

査定額や提示条件は会社によって大きく異なります。1社だけで決めるのではなく、必ず複数の会社から査定を受け、比較検討することが高値売却と良い条件でのリースバックにつながります。

契約内容を丁寧に確認する

特に注意すべきは「家賃額」「契約期間」「更新条件」「再契約の可否」です。これらをあいまいなまま契約すると、後々トラブルになりかねません。契約書を細かくチェックし、必要であれば専門家のアドバイスを受けることも有効です。

物件の状態を整えておく

リースバックとはいえ、査定額は物件の状態に左右されます。最低限の清掃やメンテナンスを行うことで、印象が良くなり査定額アップにつながる場合もあります。

リースバックにかかる税金や費用

リースバックは通常の売却と同じく、いくつかの税金や費用が発生します。導入として押さえておきたいのは「想定外の出費を避けるために事前に把握しておくことが重要」という点です。

譲渡所得税

売却益が出た場合には譲渡所得税がかかります。所有期間が5年以下なら短期譲渡扱いで税率が高く、5年以上なら長期譲渡で税率が低くなります。また、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」を利用できる場合があるので、節税の観点から確認しておくことが大切です。

仲介手数料・契約関連費用

不動産会社によっては仲介手数料が発生する場合があります。また、契約書に貼る印紙税や登記費用、場合によっては測量費用がかかることもあります。

毎月の家賃負担

最大の費用負担はやはり家賃です。売却代金を得ても、長期的に見れば家賃が生活費を圧迫するケースもあります。家賃が将来の家計にどのように影響するかを、必ずシミュレーションしておきましょう。

よくある失敗とその回避策

リースバックはメリットが大きい分、失敗すると後悔につながります。導入として意識してほしいのは「よくある失敗パターンを知り、事前に回避することが大切」という点です。

家賃が生活を圧迫するケース

まとまった資金を得られても、家賃の支払いが生活を圧迫してしまうと本末転倒です。家賃設定は必ず収入に見合うかどうかを確認しましょう。

契約期間の誤解

「ずっと住み続けられる」と思い込んで契約し、更新ができず退去を迫られるケースがあります。必ず契約期間と更新条件をチェックすることが大切です。

売却価格に対する不満

リースバックの売却価格は相場より低くなることが一般的です。あらかじめ「相場より安くなる」ことを理解したうえで利用すれば、後悔は少なくなります。

よくある質問（FAQ）

Ｑ１:　リースバックの売却価格はどのくらい下がりますか？
Ａ１:　一般的に市場相場の70〜80％程度になることが多いです。会社によって異なるため、複数社に査定依頼をすることが重要です。

Ｑ２:　リースバックで一生住み続けられますか？
Ａ２:　契約条件によります。多くは2〜5年の定期借家契約ですが、更新が可能な場合もあります。契約前に必ず確認しましょう。

Ｑ３:　家賃はずっと同じですか？
Ａ３:　多くの場合、契約時に定められた金額で固定されます。ただし、更新時に変更があるケースもあるため、契約内容をしっかり確認してください。

Ｑ４:　相続税対策になりますか？
Ａ４:　現金化することで相続財産の分配がしやすくなります。相続トラブルの予防に役立つ点は大きなメリットです。

Ｑ５:　リースバックは誰でも利用できますか？
Ａ５:　所有者が明確であること、担保権（住宅ローンなど）が整理されていることが条件です。債務が残っている場合は別途調整が必要です。

Ｑ６:　老後に年金だけで家賃を払えるか不安です…
Ａ６:　その不安はもっともです。事前に家賃と年金収入のバランスを試算し、無理のない範囲で契約を結ぶことが大切です。

～まとめ～

リースバックは「住み続けながら自宅を資金化できる」という便利な仕組みです。老後資金の確保、相続トラブルの予防、教育費の確保など、さまざまな目的に活用できます。ただし、家賃負担や売却価格の低下といったデメリットも存在するため、事前のシミュレーションと複数社比較が欠かせません。
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